경매도 ‘한강벨트’ 쏠림…서울 아파트 낙찰가율 160%까지 치솟았다

서울 아파트 경매 | 한강 벨트 쏠림 | 낙찰가율 160% | 토지거래허가 회피 수요
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📈 서울 아파트 경매, 4년 만에 최고 열기

지난해 서울 아파트 경매 시장은 2021년 이후 가장 뜨거운 수준까지 달아올랐습니다.

서울 아파트 평균 낙찰가율은 97.3%로, 감정가에 거의 근접한 가격에 매각되는 사례가 일반적이었습니다.

강력한 대출 규제에도 집값 상승이 이어지자, 상대적으로 저렴하게 매수할 수 있는 경매에 투자 수요가 집중된 것입니다.

서울 아파트 경매 낙찰가율 97.3%는 4년 만의 최고 수준으로, 경매 시장이 사실상 ‘준 일반매매’ 가격대로 올라섰다는 신호입니다.

🧭 토지거래허가제 회피 수요, 왜 경매로 몰리나

토지거래허가구역이 서울 전역으로 확대되면서 일반 매매에 여러 규제가 걸린 반면, 경매는 상대적으로 규제가 약한 통로로 떠올랐습니다.

경매로 낙찰받은 주택은 관할 자치구 허가 없이도 매입이 가능하고, 낙찰 직후 전·월세 임대도 할 수 있어 투자자에게 유리한 구조입니다.

  • 일반 매매: 토지거래허가·실거주 의무 등 각종 규제 적용
  • 경매 매입: 허가 없이 취득 가능, 바로 임대 사업 전환 가능
  • 결과: 규제를 피해 ‘우회 경매’에 국내·지방 투자자까지 몰림
‘10·15 대책’ 이후 규제를 피하려는 수요가 경매시장으로 이동하며, 낙찰가율과 경쟁률 모두 가파르게 상승했습니다.

🌉 한강 벨트·강남권으로 쏠리는 낙찰가율

경매 과열은 특히 한강 벨트와 강남권에서 두드러졌습니다.

성동·강남·송파·영등포·동작·마포·강동 등 주요 지역의 아파트 경매 낙찰가율은 모두 100%를 넘겼습니다.

자치구 평균 낙찰가율 특징
성동구 110.5% 한강 조망·도심 인접, 한강 벨트 핵심
강남구 104.8% 전통적인 선호 지역, 고가 아파트 밀집
송파·광진·영등포·동작·마포·강동 100~103% 한강 접근성 및 직주근접 장점
지난해 월별 낙찰가율은 10월 102.3%, 11월 101.4%, 12월 102.9%로, 감정가를 웃도는 ‘프리미엄 경매’가 일상화되고 있습니다.

🔥 최고 낙찰가율 160%…성동구 두산 아파트 사례

과열의 상징적인 사례는 성동구 금호동3가의 한 아파트 경매였습니다.

전용 59㎡ 규모의 ‘두산’ 아파트는 감정가 8억3500만원에서 입찰경쟁자 40명이 몰린 끝에 13억3750만원에 낙찰됐습니다.

  • 감정가: 8억3500만원
  • 낙찰가: 13억3750만원
  • 낙찰가율: 약 160.2%
경매를 ‘싸게 사는 통로’로 보기 어려울 정도로, 인기 지역과 한강 조망 단지는 오히려 일반 시세를 웃도는 낙찰가가 형성되고 있습니다.

📌 투자자가 체크해야 할 서울 아파트 경매 포인트

서울 아파트 경매에 뛰어들기 전, 단순히 감정가 대비 할인율만 볼 시기는 지나갔습니다.

낙찰가율이 높을수록 레버리지 부담이 커지고, 금리·보유세·임대수요 등 여러 변수를 종합적으로 고려해야 합니다.

  • 낙찰가율 100% 이상인 지역은 ‘미래 시세’에 베팅하는 구조
  • 토지거래허가제 완화 여부에 따라 경매 수요 변동 가능
  • 지방·타지역 투자자의 유입으로 경쟁 심화, 입찰 전략 필요
  • 실거주 목적 vs 투자 목적에 따라 적정 입찰가 계산 방식 달라짐
서울 아파트 경매는 ‘저가 매수’가 아닌, 규제 회피와 입지 프리미엄을 가격으로 사는 시장으로 성격이 변하고 있습니다.

❓ FAQ 자주 묻는 질문

Q. 낙찰가율이 100%를 넘는다는 건 무슨 의미인가요?
A. 감정가보다 더 높은 가격에 낙찰됐다는 뜻입니다. 경매가 일반 매매보다 싸다는 공식이 통하지 않고, 미래 시세 상승 기대가 반영된 결과로 볼 수 있습니다.
Q. 토지거래허가구역에서도 경매로 사면 바로 전·월세를 줄 수 있나요?
A. 네. 경매 낙찰 물건은 일반 매매와 달리 토지거래허가 및 실거주 의무에서 비교적 자유로워, 낙찰 후 곧바로 임대용으로 활용하는 투자자가 많습니다.
Q. 한강 벨트 경매 투자는 아직도 기회가 있을까요?
A. 한강 조망·입지 프리미엄은 여전히 강하지만, 낙찰가율이 이미 100%를 넘는 지역이 많아 수익률보다 안정성·거주 가치 위주 접근이 필요합니다.
Q. 경매 입찰가를 정할 때 어떤 점을 가장 중요하게 봐야 하나요?
A. 주변 실거래가, 예상 임대수익, 이자 비용, 보유세와 관리비, 향후 규제 변화 가능성을 모두 고려해 ‘손익분기점’을 계산한 뒤, 그 이하에서 입찰가를 정하는 것이 좋습니다.