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‘싸고 괜찮네’ 덜컥 샀다간 10억 날릴 수도…초기 재개발 투자 주의보

서울 재개발 / 초기 재건축 / 분담금 / 추진위원회 승인 / 투자 리스크

🏙 서울 재개발 급증, 투자 열기 확산

서울의 재개발 초기 구역이 빠르게 늘고 있습니다. 최근 3년 동안 재개발 구역이 86곳으로 네 배 가까이 증가했습니다.

투자자들은 상대적으로 저렴한 초기 단계 물건에 눈을 돌리고 있지만, 절차가 복잡하고 사업 지연 위험이 커 신중한 접근이 필요합니다.

초기 재개발 구역은 “싸게 진입 가능”하다는 장점 뒤에 ‘시간’과 ‘리스크’라는 큰 변수가 숨어있습니다.

📌 주요 구역 현황 한눈에

현재 추진위원회 승인을 받은 구역은 송파 마천5구역, 영등포 대림1구역, 마포 염리5구역, 성북 종암9구역 등이 있습니다.

정비구역 지정 단계에 있는 곳으로는 용산 청파2구역, 당산1구역, 충정로1구역 등이 포함됩니다.

단계지역주요 구역
추진위 승인송파구마천5구역
추진위 승인영등포구대림1구역
구역지정용산구청파2구역
구역지정종로구창신동 일대

💡 투자 전, 반드시 확인할 핵심 포인트

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  • 지분 쪼개기나 다중 소유 여부 확인
  • 주민 동의율 확보 진행 상황 점검
  • 건축계획, 용적률 등 사업성 검토
  • 자금 계획과 장기 보유 전략 필수
전문가들은 최소 10년 이상 장기 보유가 가능한 여유자금으로 진입해야 한다고 조언합니다.

⚠ 분담금 리스크 ‘최대 10억’ 경고

초기 단계에서는 추정 분담금만 제시되는 경우가 많습니다. 이후 공사비 상승이나 경기 변화로 분담금이 수억 원 증가할 수 있습니다.

일부 구역은 조합 설립 지연으로 분담금이 최대 10억 원까지 늘어난 사례도 있습니다.

노량진뉴타운 등 주요 사업지는 분담금 5~10억 원, 추가 상승 가능성도 염두에 둬야 합니다.

🏦 정부, 초기 재개발 금융지원 확대

정부는 초기 사업장 부담을 덜기 위해 연 1% 초저금리 융자 상품을 제공하고 있습니다.

서울 강남·서초·송파·용산을 제외한 지역이 대상이며, HUG 보증료율도 0.2~0.4%로 인하했습니다.

예산은 422억 5000만 원 규모로, 올해 안 신청 완료 사업장에 한해 적용됩니다.

❓ FAQ 자주 묻는 질문

Q. 재개발 초기 단계 구역에 투자해도 괜찮을까요?
비교적 저렴하게 진입할 수 있지만, 사업 지연 위험이 큽니다. 최소 10년 장기 보유 계획이 있어야 안정적입니다.
Q. 분담금은 얼마나 오를 수 있나요?
사업비 인상, 용적률 변화로 인해 추정 분담금의 1.5~2배까지 오를 가능성이 있습니다. 여유 자금을 확보해두는 것이 안전합니다.
Q. 정부의 금융지원 대상은 어디인가요?
서울 강남·서초·송파·용산을 제외한 지역으로, 초기사업비 융자와 보증료 인하 혜택을 받을 수 있습니다.