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서울 등록임대 2만가구 풀린다…8년 의무 만기, 종부세 부담에 매물 급증 예상

2026년 서울 장기임대 만료 물량 · 다주택자 처분 유인 증가 · 전월세 시장 영향 분석

🏠 올해 서울 2만가구 임대 만료

올해 서울에서 8년 의무임대 기간을 채운 등록민간임대 아파트가 2만2822가구 시장에 풀립니다.

내년 7833가구, 2028년 7028가구 추가 만료로 총 4만가구 넘는 물량 예상.
💡 올해 만료 등록임대 현황 바로가기

📊 연도별 등록임대 만료 물량

연도 만료 가구수 누적
2026년 20,822 20,822
2027년 7,833 28,655
2028년 7,028 35,683

💰 처분 유인 커지는 이유

  • 종부세 합산 배제 혜택 소멸 — 보유세 부담 급증
  • 양도세 중과 배제 종료 — 5월 9일 마감 후 세금 폭탄
  • 이재명 대통령 "매물 내놓으라" 압박 — 버티기 전략 무용지물

⚖️ 찬반 의견과 시장 전망

정부는 집값 안정 효과 기대하나, 업계는 전월세 상승 우려합니다. 서울 아파트 매물은 최근 한 달 7.9% 증가했습니다.

등록임대 임대료는 일반 대비 30~40% 저렴 — 만료 후 '리셋' 가격 인상 가능성.

🚧 임대사업자 매도 어려움

  • 토지거래허가구역 실거주 의무 — 세입자 집 매도 불가
  • 계약갱신청구권으로 2년 추가 연장 가능
  • 재건축 조합원 지위 양도 제한 등 규제 장벽

❓ FAQ 자주 묻는 질문

등록임대 만료 후 집주인은 뭐하나요?
종부세·양도세 혜택 사라져 매도 유인이 커집니다. 다만 토지거래허가와 세입자 규제로 처분 어려움.
전월세 가격 오를까요?
8년간 5% 제한 받은 임대료가 만료 후 리셋될 가능성 큽니다. 30~40% 저렴했던 가격 인상 우려.
매물 증가로 집값 떨어질까요?
정부는 안정 효과 기대하나, 실거주 규제와 재건축 제한으로 실제 매물 출회 제한적일 전망입니다.